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现在还是买房时机吗  

2016-09-30 17:33:23|  分类: 百万富翁 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自菁城子《现在还是买房时机吗》

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我经常写文章谈房地产政策,很多人不感兴趣。他们最常问的是:房价还会不会涨?我所在的城市,房子还能投资吗?

对于这类问题,我通常不作回答。很多人误解经济学,以为它和投资类似,学了就会发财。事实上,经济学和投资大不相同。投资基于逻辑分析,更多还是依赖经验知识。一个城市好坏,人口结构,就业环境,发展前景,这些都需要深入了解。影响房价的因素那么多,哪个作用更大些?很多投资高手的直觉,其实就是难以名状的经验。

你问某个城市房价涨不涨,我要去做很多功课,最后只能得出粗浅的判断。我不是这个行当的专家,不敢准确预判。任何投资决策,多少都有些赌的意味。如果成功倒还罢了;若是失误,我实在于心不安。

经济学不是投资学,这不意味着经济学无用。住房是基本需求,房子是投资品,自然受供求关系的约束。在大观念的框架下,懂点经济学,总比满脑子错误知识要好得多。

通货膨胀催生需求。大通胀时代,会有很多钱涌到房地产市场。通胀鼓励负债,买五百万房产,首付100万,负债400万,你还要付利息。只要持续通胀,银行那点利息在通胀率面前,根本就不算什么。通胀会帮你一点点减轻债务负担。在一个吃碗面条200块钱的时代,你还会为两万块钱月供发愁吗?

从供给的角度说,土地供应是影响房价的重要因素。一线城市,需求本来就旺盛,政府一控地,新增住房面积就要减少,价格立刻被抬了起来。三线以下的城市,通胀的作用不太显著,影响房价的最重要因素是土地。中国政府的财政结构是强干弱枝,地方政府收入高度地依赖卖地。政府努力卖地,住房供给充分,房价怎么会暴涨?

理解供求关系,观察五花八门的房地产政策,你就会廓然一清。呼吁央行放水,刺激房价的,就是在呼吁搞通胀。呼吁政府减少卖地、停止卖地,就是嫌房价不够高。限贷、限购、限开发,多如牛毛的管制,其实都在催高房价。如果你听到有人鼓吹房产税,说房产税利于降房价,你可以把他认定为笑话。

说了这么多,很多人以为我在鼓吹买房。还是那句话,投资是投资,需要分析经验知识,判断不同因素的权重。经济大环境有晴有阴,一旦发生经济危机,出现大量失业,房地产价格暴跌,这是常见的历史现象。

此外,在房地产市场,既有不靠谱的政府胡闹,也有好政策;开发商建房,也在鼓吹造势。市场上还有狂热人群,他们像羊群一样,在颠簸的船上奔来跑去。他们对房价涨跌的效大效应,不能被忽视——作出个体化、经验式的判断,自然要靠具体的知识。

我是去年底买的房,几个月之后,北京就经历一波房价大涨。庆幸之余,我会思考:放在今天我还会买房吗?我恐怕不会。担心房价见顶,价格回调,一两年周期不算短,从投资看,很不划算。最主要原因,是负担不起。

北京房价已经很高,我要借一笔钱作首付,还有高额按揭。一旦房价下跌超过30%,持续时间稍长,这笔投资就是巨亏,生活会受到影响。再有投资机会,只好眼睁睁看着它溜走。一上一下,会不会对心态造成冲击?我不冒这种风险。一辈子这么长,何必置于巨大风险之下,一朝惨败,好几年才能爬起来。

面对房价还没涨的大城市,实在是想买房,可以考虑。对于刚刚经历暴涨的城市,除非需求迫切,还能承担下跌30%的风险,近期可以暂缓。那些纯粹想赌一把,同时输不起的人,我看还是算了吧。


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